COMMERCIAL · Guide
상가 · 빌딩 투자 체크리스트
수익률만 보면 놓치는 것들
상업용 자산은 '수익률 몇 %'라는 숫자 하나로 결정하면 안 됩니다. 그 수익률이 어떤 임차인의 어떤 계약에서 나오는지, 공실이 났을 때 얼마나 버틸 수 있는지, 나중에 누구에게 팔 수 있는지를 함께 봐야 합니다.
01Step
임차 구성과 계약 조건
임차인의 업종 · 영업 기간 · 매출 안정성, 계약 만기와 갱신 조건, 임대료 인상 이력, 보증금 · 월세 구조를 확인합니다. 한 임차인이 전체 임대료의 대부분을 차지하면 그 임차인의 이탈이 곧 공실 리스크입니다.
- 임차인별 업종 · 계약 만기 · 갱신 조건
- 임대료 인상 이력과 연체 여부
- 특정 임차인 의존도
02Step
공실 이력과 상권
최근 몇 년의 공실 기간과 재임대 소요 시간을 확인합니다. 유동 인구는 요일 · 시간대별로 다르고, 관광 · 계절 상권은 비수기 매출이 기준입니다. 주변 신규 공급(신축 상가 · 오피스)도 공실 압력이 됩니다.
- 공실 이력 · 재임대 소요 기간
- 요일 · 시간대별 유동 인구, 비수기 매출
- 주변 신규 공급 계획
03Step
권리관계와 건물 상태
등기부의 근저당 · 가압류 · 임차권 등기, 건축물대장의 위반 건축물 · 용도, 토지 이용 규제를 확인합니다. 승강기 · 소방 · 누수 등 건물 상태는 매입 후 비용으로 직결되므로 관리 이력을 함께 봅니다.
- 등기부 권리관계 · 임차권 등기
- 건축물대장 위반 · 용도 · 토지 이용 규제
- 승강기 · 소방 · 누수 · 외벽 관리 이력
04Step
실질 수익률과 출구 전략
표면 수익률에서 관리비 · 공실률 · 수선비 · 세금을 뺀 실질 수익률로 판단하고, 대출 금리와 비교합니다. 몇 년 뒤 누가 이 건물을 살지, 그때 임대 안정화가 돼 있을지를 매입 시점에 미리 그립니다.
- 관리비 · 공실률 · 수선비 · 세금 반영 실질 수익률
- 대출 금리 · 상환 구조 대비 여유
- 매각 시점 · 예상 매수자 · 임대 안정화 계획
Questions
자주 묻는 질문
01수익률은 몇 % 이상이어야 하나요?
지역 · 유형 · 금리에 따라 기준이 다릅니다. 표면 수익률보다 공실률 · 관리비를 반영한 실질 수익률과 대출 금리의 차이를 보는 것이 중요합니다. 검토 결과는 리포트로 드립니다.
02임차인이 있는 건물을 사면 계약은 승계되나요?
임대차 계약은 원칙적으로 새 소유자에게 승계됩니다. 만기 · 갱신 요구 · 보증금 반환 의무까지 함께 넘어오므로 계약 조건을 매입 전에 반드시 확인합니다.
03서울 · 부산 · 울산 상업용을 모두 보시나요?
네. 세 도시의 상가 · 빌딩 · 사무실 매입 · 매각 · 임대차를 다루며, 도시 간 자산 이동도 함께 설계합니다.